Huurindexatie in België: Regels, Berekening en Correctiefactoren

Het correct toepassen van huurindexatie is een belangrijk aspect van verhuur, zowel voor verhuurders als huurders. Deze indexatie zorgt ervoor dat de huurprijs jaarlijks kan worden aangepast aan de stijgende kosten van levensonderhoud, waardoor de huurprijs in lijn blijft met de inflatie. In België zijn er specifieke regels en procedures die gevolgd moeten worden voor een correcte huurindexatie.

Wat is Huurindexatie?

Huurindexatie is de jaarlijkse verhoging van de huurprijs op basis van de gezondheidsindex. Deze index is een economische indicator die in België wordt gebruikt om de algemene prijsstijgingen te meten. Het doel van huurindexatie is om de huurprijs aan te passen aan de inflatie, zodat deze in lijn blijft met de stijgende kosten van levensonderhoud. Dit zorgt voor een eerlijke aanpassing van de huurprijs, waarbij de verhuurder niet het risico loopt dat de huurprijs achterblijft bij de stijgende kosten.

De huurprijs kan slechts één keer per jaar worden geïndexeerd, op de jaarlijkse verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De verhuurder moet de huurindexatie schriftelijk aanvragen. Indien dit te laat gebeurt, kan de verhoging met maximaal drie maanden terugwerkende kracht worden toegepast.

Berekening van de Huurindexatie

De berekening van de nieuwe huurprijs is gebaseerd op een formule die gebruik maakt van de basis huurprijs en twee indexcijfers: de index bij aanvang en de nieuwe index.

De onderdelen die worden gebruikt bij het berekenen van de nieuwe huurprijs zijn als volgt:

• De basishuurprijs: dit is de huurprijs die de huurder en verhuurder hebben vastgelegd bij het aangaan van de huurovereenkomst.
• De index bij aanvang: dit is de gezondheidsindex die gold in de maand vóór de ondertekening van het huurcontract.
• De nieuwe index: dit is de gezondheidsindex die geldt in de maand vóór de verjaardag van het huurcontract.

De formule voor de berekening van de huurindexatie is:

(Basis huur x Nieuwe gezondheidsindex) / Start gezondheidsindex

De gezondheidsindex wordt berekend op basis van de prijzen in 2013, wat wordt aangeduid als het basisjaar. Dit betekent dat 2013 gelijkstaat aan een waarde van 100. De indexcijfers die we zien, geven aan dat de prijzen in een bepaalde maand hoger zijn dan in 2013. Het basisjaar helpt om de evolutie van de prijzen in de loop der tijd te begrijpen en te vergelijken.

Evolutie van Huurindexatie Cijfers

Hieronder vindt u een overzicht van de evolutie van de gezondheidsindex voor huurindexatie van 2023 tot 2025. Dit helpt bij het berekenen van de huurindexering voor de jaren 2023, 2024 en 2025.

* Basisjaar 2013

Invloed van het EPC-label op Huurindexatie

De energieprestatie van een woning, aangeduid door het EPC-label (Energieprestatiecertificaat), heeft een significante invloed op de mogelijkheid tot huurindexatie in België. De regels zijn recentelijk gewijzigd, met name voor woningen met een minder gunstig EPC-label.

Algemene Regel: Huurprijzen mogen alleen worden geïndexeerd voor woningen met een energieprestatiecertificaat (EPC) van A, B of C.

Specifieke Regels per EPC-label:

• Geen indexatie: Voor woningen met een EPC-label E of F, of voor woningen zonder EPC-attest, is geen indexatie toegestaan.
• Indexatie met correctiefactor: Voor woningen met een EPC-label D is de indexatie beperkt. Er moet een aangepaste formule met een correctiefactor gebruikt worden. Dit kan ertoe leiden dat de huurprijs minder stijgt dan de standaardindexatie.

Wanneer geldt een aangepaste formule (correctiefactor)?

Een aangepaste formule voor indexering moet worden toegepast als aan de volgende drie kenmerken wordt voldaan:

1. U huurt of verhuurt een woning als hoofdverblijfplaats op de private huurmarkt (niet voor sociale woningen, tenzij via een woonmaatschappij).
2. Het huurcontract is in werking getreden vóór 1 oktober 2022, volgens de Woninghuurwet of het Vlaams Woninghuurdecreet.
3. Het EPC-label van de woning is D, E of F, of de woning heeft geen EPC-label (een vervallen EPC-label staat gelijk aan 'geen EPC-label').

Belangrijk:

• Als uw huurwoning intussen een beter EPC-label heeft gekregen (bijvoorbeeld A, B of C), kan de verhuurder weer 'normaal' indexeren zonder correctiefactor, vanaf het moment dat het nieuwe, gunstige EPC-attest is verkregen.
• De verhuurder mag niet teruggaan in de tijd voor indexatie als er op dat moment geen gunstig EPC-label was.

Specifieke Situaties en Beslissingen

Er zijn enkele specifieke situaties en recente beslissingen die van invloed zijn op huurindexatie:

• Beslissing Grondwettelijk Hof (21 maart 2024): Het Grondwettelijk Hof heeft beslist dat de indexatiebeperking ook had moeten gelden voor studentenhuurcontracten. Hierdoor kunnen studenten met een huurcontract van vóór 1 oktober 2022 mogelijk een deel van de huurprijs terugvorderen als zij een energieverslindend kot of kamer huurden.
• Handelshuurwet: De handelshuurwet voorziet de mogelijkheid om de overeengekomen huurprijs te herzien, niet om terug te komen op eerder aangepaste afspraken, maar als uitvloeisel van de lange duur van deze contracten. Bij het verstrijken van elke driejarige periode kan een herziening van de huurprijs worden gevraagd, dit dient te gebeuren gedurende de laatste drie maanden die het einde van de termijn voorafgaan. De eisende partij moet bewijzen dat ten gevolge van nieuwe omstandigheden de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten minste 15% hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld.

Wanneer kan Huur Geïndexeerd Worden?

Om huurindexatie te kunnen toepassen, moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan:

• Het huurcontract moet geregistreerd zijn bij de bevoegde instanties.
• Er moet een energieprestatiecertificaat (EPC) zijn afgegeven voor het gebouw, ingedeeld in het EPC-label A t/m C. Dit wordt streng gecontroleerd door de Vlaamse overheid.
• De huurindexatie mag slechts één keer per jaar worden uitgevoerd.
• Het verzoek om huurindexatie moet schriftelijk worden ingediend door de verhuurder.
• De verhuurder is verplicht om de huurder schriftelijk op de hoogte te stellen van de aanpassing van de huurprijs.

Als huurder kun je de indexatie weigeren, bijvoorbeeld als het huurcontract niet geregistreerd is of als er geen EPC is afgegeven. Het is raadzaam de verhuurder hiervan schriftelijk op de hoogte te stellen wanneer je de indexatie weigert.

Is Huurindexatie Verplicht?

Huurindexatie is niet automatisch en ook niet verplicht. Het indexeren van de huurprijs is een vrije keuze van de verhuurder. Experts in de verhuursector raden echter aan om huurindexatie regelmatig toe te passen. Een plotselinge verhoging na enkele jaren kan leiden tot een aanzienlijke prijsstijging. Door jaarlijks de huurprijs te indexeren, worden de kosten beter verspreid en blijft de huurprijs marktconform.

Daarnaast ben je als huurder niet verplicht om de voorgestelde indexering exact te volgen. Je kunt er ook voor kiezen om een lager voorstel te doen dat onder de indexering ligt. In dit geval is het belangrijk om duidelijke afspraken te maken, bij voorkeur schriftelijk.

Communicatie en Administratie

Een goede communicatie tussen huurder en eigenaar is essentieel voor het goede verloop van de relatie. Het is raadzaam huurindexatie aangetekend met ontvangstbewijs naar de huurders te verzenden, om de situatie te verduidelijken en de huurverhoging te formaliseren.

Voor verhuurders met meerdere panden kan het bijhouden van huurindexatie een uitdaging zijn. Platformen zoals Smovin kunnen eigenaren helpen om hun huurindexatie up-to-date te houden door taken te automatiseren, wat tijd bespaart en financiële voordelen kan opleveren.

Wat te doen als een huurder weigert de indexatie te betalen? Als de huurder weigert de indexatie te betalen, heeft de verhuurder één jaar de tijd om een rechtsvordering op te starten. Deze termijn begint vanaf het moment dat de verhuurder een aangetekende brief naar de huurder stuurt. Daarna is de zaak verjaard.

tags: #toegestane #huurindexatie #voor #kinderdagverblijf